Рынок недвижимости в Российской Федерации – это сфера серьёзных инвестиций и доходов получаемых от них. Вложение в недвижимость привлекает внимание крупных девелоперских компаний, частных инвесторов и рядовых граждан для которых вложение денежных средств в покупку квартиры в новостройке является, по сути, единственно возможным способом приобрести жилье или улучшить жилищные условия.

Для такого повышенного интереса к этой сфере есть серьёзная мотивация – это низкие по сравнению с жильём вторичного рынка цены, – это современные удобные планировки квартир, и, что немаловажно, получение дополнительного дохода путём перепродажи по более высокой цене путём переуступки прав требования либо после оформления квартиры в собственность.

Одновременно с увеличением объёмов строительства именно вопросы оформления квартиры в собственность приобрели особое значение. В соответствии с положениями действующим законодательства РФ в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на квартиры в новостройках, а в ряде случаев действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Для приобретения квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках используются любые договоры, результатом которых является передача покупателю квартиры в собственность.

По существующей практике строительные компании заключают ряд договоров, таких как договор долевого участия, в строительстве жилья, договор инвестирования, договор соинвестирована, предварительный договор купли-продажи квартиры, и, кончено, договор купли-продажи.

Такие договора имеет ряд отличительных особенностей, плюсов и минусов. Так, договор долевого участия в строительстве жилья должен регистрироваться в Федеральной регистрационной службе, что является определённой гарантией для покупателя, по договору инвестирования, договор соинвестирована покупатель становится партнёром застройщика, однако, при этом неся все возможные риски инвестора.

Необходимо отдельно отметить предварительный договор купли-продажи, суть которого заключается исключительно в обязательстве сторон по заключению основного договора в будущем. При этом передача имущества по предварительному договору не происходит, отсутствуют и основания для передачи денег. Однако такой договор широко используется и для покупателя участие в таком договоре большой риск, потому что, отдавая деньги вы фактически не вкладываете их в будущую квартиру и, если застройщик решит продать обещанную вам квартиру другому лицу, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья.

Вместе с тем, предметом таких договоров является, как правило, одно и тоже, продавец, инвестор, застройщик обязуется передать в собственность покупателя квартиру или машино-место с указанием технических характеристик и места расположения жилого объекта.

Итак, заключив один из возможных договоров на стадии строительства, покупатель ставит получение в собственность квартиры в зависимость от ряда факторов: добросовестности застройщика, финансовых кризисов, политической ситуации в стране и много другого, что, в конечном счёте, может привести к нарушению условий заключённой сделки.

В такой ситуации покупатель несёт существенные финансовые риски в течение всего периода строительства жилого дома до момента сдачи его в эксплуатацию.

Но, как выясняется, затраченные средства, возложенные риски, время ожидания окончания строительства, в связи с неоднократными переносами сроков окончания строительства по вине застройщика, не дают покупателю того самого заветного права собственности.

Окончательного пакет документов, необходимый для регистрации прав собственности для участников инвестиционного проекта, подаётся заказчиком либо инвестором в органы Федеральной регистрационной службы, после чего уже все соинвесторы имеют возможность обратиться в ФРС и зарегистрировать своё право собственности на квартиру.
Однако регистрация застройщиком права собственности затягивается, а в большинстве случаев совсем не происходит. Причины могут быть различны: проблемы с разрешительно документацией на строительство, споры между соинвесторами, и представителями органов власти, конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также подрядчиком, недостаток денежных средств на устранение недоделок, нарушений, имевших место в ходе строительства, и, наконец, обыкновенная халатность.

Между тем, после неоднократных переносов сроков строительства, дом построен, произведённого обмеры БТИ, квартира имеет «счастливый» номер, подписан акт открытия допуска в квартиру, покупателем заключён договор управления многоквартирным домом, согласно которому он несёт обязательства как собственник квартиры, в т.ч. по оплате коммунальных платежей. Но, несмотря на это право собственности на жилое помещение не оформлено, основной договор купли-продажи не заключён по независящим от покупателя обстоятельствам.

При таких обстоятельствах вы владеете, пользуетесь квартирой, т.е. извлекаете полезные свойства от имеющегося имущества, но распорядиться им (продать, подарить, завещать) не можете.

Наиболее действенным и «универсальным» способом получить право собственности на квартиру в подобных случаях является подача иска о признании права собственности. Суть исков о признании права собственности заключается в защите прав или законных интересов на имущество, наличие которого подтверждается рядом документов, отражающих факт его создания.

Практика показывает, что для установления прав покупателя на квартиру подача такого иска наиболее результативна по сравнению, например, с обжалованием отказа регистрирующих органов, понуждение к исполнению и т.д.

Если строительство закончено, объект введён в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности – то это самый простой из всех возможных случаев, которые препятствуют соинвестору получить право собственности квартиру в новостройке.

Условием получения положительного решения суда в такой ситуации является грамотно составленное исковое заявления, получения по запросам суда всех необходимых для решения документов.

Обстоятельства, когда строительство закончено, но объект не введён в эксплуатацию несколько осложняет ситуацию, но решение проблемы тоже самое – предъявление иска о признании права собственности на квартиру. Исходя из нашей практики, здесь очень важную роль играет квалификация и опыт адвоката, т.к. для того, чтобы добиться принятия положительного решения, необходимо будет доказать, что квартира уже существует и имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества.
Таким образом, наличие решения суда о признании права собственности, вступившего в законную силу, является единственным способом поставить окончательную точку в приобретении квартиры в новостройке.

Согласно Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.